Анализ Договора аренды на риски

Анализ Договора аренды заключается в тщательном изучении текста документа с целью устранения нарушений требований действующего законодательства, снижения рисков судебных разбирательств и недопущения возникновения претензий со стороны контролирующих органов. В процессе проверки выявляются некорректные формулировки, двоякие трактовки и другие неточности, способные в той или иной мере нанести ущерб сторонам соглашения.

Далее будут рассмотрены самые распространенные ошибки при разработке и составлении Договора аренды, которые создают риски как для одной, так и для другой стороны. 

Предмет Договора аренды.

В этом разделе детально прописывается функциональное назначение арендуемого объекта и индивидуальные признаки, выделяющие его из других вещей. Наиболее важным параметром индивидуализации является серийный, заводской, кадастровый или инвентарный номер, присвоенный оборудованию, транспорту либо недвижимости. 

Здесь нужно заметить, что в судебной практике были случаи, когда некоторые договоры аренды были признаны заключенными даже без указания в тексте документа индивидуального номера арендуемого объекта, но при условии, что арендодатель и арендатор исполняли соглашение без каких-либо возражений.

В такой ситуации у сторон возникают риски:

1.     Арендодатель теряет право требовать от арендатора:

·         внести обеспечительный платеж;

·         принять в пользование объект;

·         выплатить неустойку за просрочку платежей;

·         вернуть переданный предмет.

2.     Арендатор теряет право требовать от арендодателя:

·         предоставить преимущество при продлении срока аренды;

·         перевода на себя основных прав и обязанностей по договору;

·         заключения с третьим лицом.

Аналогичны риски у сторон возникают, если в качестве объекта аренды выступает животное.

Цели использования.

Данный раздел должен включать в себя указание цели использования объекта в соответствии с его прямым назначением. Эта цель может быть и иной, совершенной отличающейся от функционального назначения арендуемого предмета. 

В этом случае у сторон возникают следующие риски:

·         Если арендодатель передаст вещь, характеристики которой не позволяют использовать ее по целевому назначению, тогда у арендатора возникает право на возмещение убытков из-за несоответствия арендованного объекта первоначальным требованиям.

·         Если арендатор будет замечен в нецелевом использовании арендованного предмета, то за нарушение условий договора могут последовать штрафные санкции и расторжение соглашения. 

При отсутствии данного условия арендатор обязан пользоваться арендованным объектом в строгом соответствии с его основным функциональным назначением.

Срок действия. 

В документе стороны могут оговорить конкретный срок действия соглашения, а могут его и не указывать, тогда договор будет считаться бессрочным.

·         Если арендатор по завершении установленного срока будет продолжать пользоваться арендованным объектом, а арендодатель не станет возражать против этого, соглашение автоматически продлевается на неопределенный срок (бессрочно) на тех же условиях. Здесь возникает риск для обеих сторон. Дело в том, что может сложиться ситуация, когда договор был возобновлен на неопределенный срок и в то же время было заключено новое соглашение с третьим лицом. Эта ситуация неоднозначная и суд может принять решение в пользу первого или второго варианта, поэтому сторонам договора рекомендуется по окончании срока действия соглашения составлять письменное заявление о факте расторжения или продления договора.

·         В случае с бессрочным договором рискует арендатор, так как, согласно действующего законодательства, арендодатель имеет полное право отказаться от исполнения требований документа в любое время, предварительно предупредив об этом вторую сторону.

Передача имущества.

Свидетельством передачи в аренду объектов недвижимости или другого имущества может служить акт приема-передачи, однако законодательством не регламентирован конкретный вид акта – это может быть любой документ, подтверждающий факт приема-передачи и использования полученного предмета.  

Риск арендодателя здесь в том, что если в тексте соглашения определен вид такого документа, то его отсутствие в реальной ситуации может стать доказательством неисполнения обязательств владельца по передаче имущества пользователю, а, следовательно, он не сможет требовать арендной платы. 

В некоторых случаях стороны могут прописать, что акт приема-передачи – это сам договор. Тогда, если срок передачи объекта аренды превышает срок действия соглашения, арендатор рискует потерять возможность применения штрафных санкций к арендодателю за срыв сроков предоставления арендованного имущества.

Возврат имущества.

В этом разделе обычно прописывается, что арендатор обязуется вернуть владельцу имущество сразу по прекращения договора в таком же состоянии, что и получал, или с учетом его обычного износа. 

Арендодателю рекомендуется заблаговременно уведомить пользователя о своем намерении прекратить соглашение по окончанию срока его действия. В противном случае он рискует потерять право требовать возврата имущества и выплаты неустойки за срыв сроков возврата, так как суд может признать договор продленным на неопределенный срок.  

Иногда в документ может быть включено условие, по которому арендатор выплачивает повышенную арендную плату за каждый просроченный день до полного возврата имущества. В таком случае арендодатель рискует потерять часть выплат, так как суд может посчитать размер повышенной арендной платы сравнимым с неустойкой и снизить ее в соответствии с действующим законодательством. 

Заказать юридическую услугу «Анализ Договора аренды на риски».

Заключение данного соглашения – это важное и ответственное решение, поэтому перед подписанием документа необходимо тщательно изучить существенные и дополнительные условия соглашения. Чтобы избежать возможных рисков и спорных ситуаций можно воспользоваться услугами опытных юристов компании «ЮрКост», которые могут помочь проанализировать текст договора и дать соответствующие рекомендации.