Проведение анализа Договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо для своевременного выявления гражданско-правовых, налоговых и других рисков, вызванных некорректным или неоднозначным формулированием существенных и дополнительных условий соглашения, а также непреднамеренным нарушением норм действующего законодательства.
Проведение анализа Договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо для своевременного выявления гражданско-правовых, налоговых и других рисков, вызванных некорректным или неоднозначным формулированием существенных и дополнительных условий соглашения, а также непреднамеренным нарушением норм действующего законодательства.
При этом нужно иметь в виду, что оспорить условия уже заключенного соглашения можно лишь через суд.
В данном разделе указываются ключевые сведения о продаваемом объекте недвижимости: точный адрес; тип помещения; его кадастровый номер; жилая и общая площадь, точное количество комнат и т.д. В большинстве случаев с этой целью используется выписка из реестра ЕГРН, в которой содержится вся необходимая информация.
Однако нужно учитывать, что характеристики и параметры объекта могут существенно измениться по сравнению с указанными в правоустанавливающих документах. Это может случиться в результате не всегда законных действий прежнего владельца, например, при проведении реконструкции и перепланировки.
Если в документе будут прописаны параметры объекта недвижимости до проведения таких действий, то это не станет препятствием для последующей регистрации прав собственности, но на покупателя лягут возможные риски, связанные с перепланировкой, реконструкцией и другими действиями, произведенными продавцом без соответствующего оформления в контролирующих органах.
Данное положение также подвергается тщательному анализу, так как оно является существенным условием и без него договор купли-продажи будет считаться ничтожным или незаключенным. В этом разделе особое внимание уделяется оценке недвижимости. Здесь нужно отметить два важных момента:
Еще один важный аспект – порядок расчета. В документе рекомендуется прописать, что стороны рассчитываются между собой до регистрации договора, в противном случае продавец может воспользоваться правом залога на предмет договора и тем самым граничить права покупателя.
В этом разделом определяется, кто конкретно имеет право заключать договор и распоряжаться недвижимостью, а также, какие действия каждая сторона может совершать в пределах данной сделки.
Продавец берет обязательство передать покупателю предмет договора и право собственности на него, а покупатель – оплатить квартиру указанным способом в установленный срок. При этом в соглашении может быть прописана процедура передачи объекта, предусматривающая оформление передаточного акта.
Продавец не имеет права включать в документ условия, по которым он освобождается от ответственности за недостатки и дефекты недвижимости, имеющие критический характер или умышленно вводящие в заблуждение. В частности, если продавец в тексте соглашения указал ложные сведения о жилой площади либо состоянии объекта, то оно признается недействительным.
При анализе данного раздела нужно убедиться, что в нем нет неоднозначных формулировок, а сроки указаны в разумных пределах, иначе покупателю будет трудно оказать свою правоту и получить приобретенный объект вовремя. Следует проверить, чтобы в документе были прописаны:
Согласно действующего законодательства, продавец несет полную ответственность за ущерб, причиненный покупателю, если были скрыты какие-либо обстоятельства в процессе разработки и заключения соглашения, например, умолчал об имеющемся обременении. При этом разрешается взыскивать убытки, даже если обман был без умысла или непреднамеренный. Поэтому юристы рекомендуют избегать любых возможных рисков и включить в документ положение о взаимных заверениях, а также список важных событий и обстоятельств.
Причинение порчи предмета договора – распространенная причина для конфликтов и споров. Не допустить возникновения таких ситуаций поможет условие о разграничении ответственности. В документе имеет смысл оговорить конкретные временные рамки передачи недвижимости, прописать ответственность за качество и конкретизировать список претензионных недостатков. Надежной защитой для продавца будет положение о предварительной экспертизе, а покупатель может зафиксировать в документе свое право претендовать на бесплатный ремонт, снижение стоимости полное или частичное возмещение расходов на устранение недостатков или досрочное расторжение соглашения.
Поднять уровень безопасности договора купли-продажи поможет дополнительное условие о покрытии рисков. Хотя принудить стороны к страхованию нельзя, и продавец и покупатель могут включить в документ пункт о страховании и лично приобрести полис страхования.
Что касается залоговых отношений, то они могут быть прописаны в специальном положении, в котором предусмотрено их автоматическое наступление при оплате недвижимости в рассрочку.
Юристы компании «ЮрКост» составят безопасный, учитывающий условия и особенности сделки, Договор купли-продажи недвижимости. Каждый пункт Договора будет разработан в интересах организации и защищать права, в том числе базирующиеся на требованиях законодательства.
