Анализ Договора с управляющей компанией на риски

Тщательный анализ Договора с управляющей компанией позволяет своевременно обнаружить в документе неоднозначные формулировки, некорректные условия и скрытые комиссии, благодаря чему удается повысить эффективность управления многоквартирным домом и улучшить качество его обслуживания. Грамотно составленное соглашение и правильная интерпретация его положений поможет существенно снизить вероятные риски, обеспечить всестороннее соблюдение интересов сторон договора и избежать недоразумений с контролирующими органами. 

На что нужно обратить внимание при анализе документа с УК?

Форма отчетности.

В действующем законодательстве не строгих требований к оформлению и содержанию отчета о выполнении условий договора, который управляющая компания должна каждый год предоставлять собственникам. Поэтому в документе рекомендуется конкретизировать положение об отчетности, так как в дальнейшем официальный отчет: 

• поможет узнать, какой доход компания получает;
• станет аргументом для признания работы управляющей компании неудовлетворительной;
• является основанием для взыскания остатка финансовых средств за отчетный период с управляющей компании при ее замене.

Аренда общедомового имущества.

Решение вопросов, связанных с предоставлением управляющей компании полномочий на сдачу в аренду общедомового имущества, относится к компетенции исключительно общего собрания, проводимого собственниками многоквартирного дома, и только тогда это можно отразить в данном договоре.  

Условия соглашения о сдаче в аренду какого-либо из объектов общедомового имущества могут формулироваться с учетом конкретной ситуации и прописываться в разделе «Права и обязанности», но могут быть разбросаны и по всему тексту документа.

Распределение экономии.

Наличие условия о распределении экономии может отсутствовать либо быть прописано, как рекомендовано в Жилищном кодексе, но допускается и иной вариант, предложенный собственниками.

Это необходимо, чтобы в случае смены управляющей компании была юридическая возможность истребовать у прежней организации неизрасходованные средства. Если распределение экономии не было конкретизировано, то такие денежные средства считаются прибылью старой управляющей компании. 

Типичные ошибки в Договоре с управляющей компанией

В процессе анализа данного соглашения довольно часто выявляются недостатки, обычно выражающиеся в неточности и двусмысленности формулировок, а также в неполном описании условий соглашения или отсутствии некоторых из них. Ниже приведены самые распространенные (типичные) ошибки, создающие риски для сторон договора. 

Цена договора: неверный расчет.

Данная цена состоит из четырех компонентов:

• Плата за содержание общедомового имущества, которая, в свою очередь, включает в себя стоимость произведенных работ и оказанных услуг по содержанию этого имущества, плюс стоимость коммунальных услуг, предоставленных с той же целью.
• Стоимость выполнения текущего ремонта – зависит от параметров и характеристик здания и условий его эксплуатации.

• Плата за управление этим многоквартирным домом – обычно соответствует стоимости выполнения стандартных обязанностей, установленных действующим законодательством.
• Стоимость коммунальных услуг – тарифы устанавливаются муниципальными органами власти, поэтому в документе необходимо прописать порядок расчета размера оплаты коммунальных услуг с учетом действующих тарифов. Конкретную стоимость указывать ненужно.     

Предоставляемые услуги и работы: неполный перечень. 

Здесь нужно уточнить, что согласно действующему законодательству, сторона-исполнитель обязана выполнять все работы, необходимые для поддержания дома в надлежащем состоянии, даже если они не предусмотрены договором. При этом работы, отсутствующие в перечне и не учтенные в ежемесячных платежах собственников, должны производиться за счет управляющей компании.

Права и обязанности: не оговорены или не конкретизированы.

Тщательно продуманные права и обязанности сторон могут существенно упростить выполнение обязанностей сотрудников управляющей компании и снизить риск возникновения конфликтов с собственниками помещений многоквартирного дома.

В частности, в договор рекомендуется включить положение о предоставлении сотрудникам компании беспрепятственного доступа в помещения собственников:

• Для профилактического осмотра санитарно-технического оборудования и инженерных коммуникаций, установленных внутри квартиры, с целью определения их исправности и надежности.  
• Для производства плановых ремонтных работ в согласованное время, а в случае необходимости выполнения аварийных работ – без согласования, в любое время.

Порядок урегулирования споров: не прописан.

Если в договоре прописать процедуру урегулирования споров без передачи жалобы в суд, то это обеспечит управляющей компании соответствующую защиту от недобросовестных конкурентов. Кроме того, в этом разделе рекомендуется оговорить штрафные санкции за невыполнение обязательств и условий соглашения.

Порядок изменения или расторжения договора: не оговорен.

При отсутствии соответствующего положения внесение изменений в Договор с управляющей компанией или его расторжение регулируется действующим законодательством. В частности, управляющая компания не может прекратить соглашение в одностороннем порядке, в то же время, собственники могут делать это беспрепятственно.

Заказать юридический анализ Договора с управляющей компанией в Ярославле

При анализе Договора с управляющей компании юристы компании «ЮрКост» обращают внимание на однозначность формулировок условий, проверяют ссылки на другие положения в соглашении, перепроверяют сроки и их соответствие действующим нормативам. В документе каждая деталь может иметь большое значение и каждый нюанс может сыграть важную роль в дальнейшем.